不動産投資のコスト完全マニュアル

不動産投資のコスト完全マニュアル

個人年金としても人気の不動産投資。老後も安定した収入を得られると不動産投資を始める方が増えています。しかし、不動産投資にはコストが掛かります。しっかりリスクやコストを十分に学ばなくては、せっかくの投資も無駄…どころか大きな損失につながりかねません。当サイトでは不動産投資におけるコストを中心に解説いたします。これから不動産投資を考えている方、既に運用を始めているという方のどちらにもお役に立てる内容となっています。ぜひご一読下さい。

■ 購入時にかかるコストを検証

不動産投資では利益を表す指標として「利回り」という数値を使います。利回りとは投資金額に対する年間収入の％です。不動産投資が他の金融商品と違うのは、不動産を購入時、保有時、売却時に様々な経費が発生する点です。入ってくる金額を収入として計算するのではなくこの諸経費を計算に入れて考えなければいけません。この利回りを計算する際に不動産投資におけるコストをどのように計算するかが重要になります。

不動産投資の指標となる利回りは大きく二つに分けることができます。一つが不動産価格に対する年間収入の割合を単純に示したものと、不動産保有時の諸経費を勘案したものです。一般的にはこれを表面利回りと実質利回りとよび区別をします。

表面利回りは「年間収入÷不動産価格×100」で計算をします。

実質利回りは「（年間収入−保有時の諸経費）÷（不動産価格＋購入時の諸経費）×100」で計算をします。

同一の不動産でも計算の仕方により「利回り」として現れる数値は大きく変わります。当然ながら諸経費を計算に入れる実質利回りの方が数値は低くなります。不動産投資を行う場合は、指標となる利回りがこのどちらであるかを必ず確認して下さい。

■ 本体価格以外の諸経費

不動産を購入する場合、マンションやビルの本体価格以外に多くの諸経費がかかります。

(1) 消費税

土地の購入代金に対しては消費税がかかりません。しかし建物の代金には消費税が課されます。平成16年より「取引価格の総額表示」が義務化され、取引価格に建物価格の消費税を取引価格に含めることが義務付けられました。そのため、あとで多く支払うハメになった！ということはないでしょう。

(2) 仲介手数料

不動産仲介業者より物件を紹介してもらって購入する場合、仲介手数料が必要となります。仲介手数料には上限が決められており、売買金額により手数料は異なります。

(3) 印紙税

不動産の売買契約書には収入印紙の貼付が必要です。契約書1通ごとに貼り、これにより印紙税として納付します。印紙税は売買契約書に記載された金額により異なります。

売買金額が大きくなればなるほど印紙税も比例して高くなります。そのため売買金額が大きい場合は契約書の作成は1通とし、買主が原本を保有、売主がコピーを保有という方法で節税することもできます。

(4) 登録免許税

不動産を購入した場合、所有権の登記が行われます。これは購入した不動産の権利を公示するためのものです。管轄する法務局などで「不動産登記簿謄本」もしくは「登記事項証明書」により内容を確認できます。所有権の登記をする場合には「登録免許税」の納付が必要です。登記申請は自分で行うこともできますが、手続きが煩雑なため一般的には司法書士に依頼をします。この場合には司法書士手数料が必要となります。

(5) 不動産取得税

不動産取得税は不動産を取得した場合に課税されます。不動産取得税の税額は土地と建物で異なります。

不動産投資では不動産価格以外にも多くの諸経費が必要とされます。この諸経費を含めて総投資額を把握した上で利回りを計算してみて下さい。

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